Pytanie „ugoda czy unieważnienie” nie ma odpowiedzi bez liczb. Bank przedstawia konkretną ofertę na określony dzień, a potencjalny proces zależy od treści umowy, wpłat, kapitału, odsetek i aktualnego orzecznictwa.
Dobra analiza pokazuje co najmniej dwa scenariusze netto.
Scenariusz ugody
Należy sprawdzić:
- nowe saldo po przeliczeniu,
- walutę i oprocentowanie po ugodzie,
- wysokość raty,
- ewentualne umorzenie,
- rozliczenie nadpłat,
- zwolnienie hipoteki,
- zrzeczenie się roszczeń,
- koszty prawne i podatkowe,
- możliwość wcześniejszej spłaty.
Oferta „redukcji salda” może wyglądać atrakcyjnie, ale trzeba porównać ją z sumą kapitału faktycznie otrzymanego i spłaconego.
Scenariusz nieważności
Kalkulacja powinna uwzględniać:
- kapitał wypłacony przez bank,
- wszystkie raty kapitałowo-odsetkowe,
- prowizje i inne świadczenia,
- potencjalne odsetki ustawowe,
- roszczenie banku o zwrot kapitału,
- potrącenia i rozliczenia,
- koszty procesu,
- czas do prawomocnego zakończenia.
Nie wolno przedstawiać całej sumy wpłat jako „zysku”, jeżeli kredytobiorca nadal musi rozliczyć otrzymany kapitał.
Zalety ugody
- szybsze zamknięcie sporu,
- przewidywalny wynik,
- możliwe szybkie wykreślenie hipoteki po spłacie,
- brak kilkuletniego procesu,
- mniejszy stres i ryzyko kosztowe.
Wady ugody
- potencjalnie niższa korzyść,
- rezygnacja z roszczeń,
- nowe oprocentowanie może nadal generować wysoki koszt,
- zapisy podatkowe i oświadczenia mogą wymagać konsultacji,
- oferta może nie uwzględniać wszystkich wpłat.
Zalety procesu
- możliwość pełnego zakwestionowania umowy,
- potencjalnie większy efekt ekonomiczny,
- możliwość dochodzenia odsetek i kosztów zgodnie z prawem,
- rozstrzygnięcie kwestii nieważności przez sąd.
Wady procesu
- czas,
- koszty,
- ryzyko procesowe,
- konieczność obrony przed roszczeniem banku,
- zmieniające się orzecznictwo dotyczące części zagadnień rozliczeniowych.
Kiedy ugoda może być racjonalna
- oferta jest bliska konserwatywnie liczonemu wynikowi procesu,
- kredytobiorca chce szybko sprzedać nieruchomość,
- stan zdrowia lub sytuacja rodzinna przemawia za pewnością,
- umowa ma słabsze podstawy do sporu,
- koszty i czas procesu są nieakceptowalne.
Kiedy warto mocniej rozważyć proces
- umowa zawiera typowe nieprzejrzyste mechanizmy kursowe,
- propozycja banku jest wyraźnie gorsza od kalkulacji,
- kredyt został w dużej części spłacony,
- kredytobiorca akceptuje czas i ryzyko,
- nie ma pilnej potrzeby zwolnienia hipoteki.
Jedna data porównania
Oba warianty trzeba liczyć na ten sam dzień i przy tych samych założeniach. Nie wolno porównywać dzisiejszej ugody z maksymalnym teoretycznym wynikiem procesu bez kosztów i czasu.
Pytania przed podpisaniem
- Czy ugoda zamyka wszystkie roszczenia obu stron?
- Jak bank wyliczył saldo?
- Co z kosztami procesu, jeśli już trwa?
- Jakie będą skutki podatkowe na dzień podpisania?
- Kiedy bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki?
- Co się stanie przy opóźnieniu po ugodzie?
- Czy współkredytobiorcy i spadkobiercy są prawidłowo objęci dokumentem?
Niezależna kalkulacja
Przed podpisaniem poproś o arkusz pokazujący wszystkie założenia. Wartość ugody powinna być możliwa do odtworzenia, a nie oparta wyłącznie na saldzie wskazanym przez bank w tabeli marketingowej.
Podsumowanie
Ugoda kupuje pewność i czas, a proces może przynieść większy efekt kosztem ryzyka. Najlepsza decyzja wynika z porównania netto, a nie z procentu „umorzenia” podanego w propozycji banku.